2020年4月，發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國公募REITs正式起航。經(jīng)過一年時(shí)間，2021年5月17日，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)9只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（公募REITs）的注冊(cè)批復(fù)，5月19日-20日，上交所、深交所披露了首批9只公募REITs的詢價(jià)公告，5月27日，9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs全部完成網(wǎng)下詢價(jià)，5月31日開始正式發(fā)售。

    REITs 起源于美國，全稱是房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），我國REITs市場發(fā)展起步較晚，雖然2008年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》就提到“開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道”，但由于經(jīng)濟(jì)金融體系不完善，初期發(fā)行嘗試均以失敗告終。經(jīng)過不斷調(diào)整，2014 年內(nèi)地第一單類 REITs 不動(dòng)產(chǎn)投資信托產(chǎn)品“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所發(fā)行。由于國內(nèi)的類 REITs 產(chǎn)品單一，與海外 REITs 存在顯著差異，因此為非標(biāo)準(zhǔn) REITs。

    2015年，國內(nèi)首支公募REITs“鵬華前海萬科REITs”發(fā)行，但由于該基金投資于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的比例不超過基金資產(chǎn)的50%，其REITs特性并不明顯。此后，類REITs逐漸由商業(yè)地產(chǎn)向租賃住房和基礎(chǔ)設(shè)施拓展。截止2021年5月底，我國共累計(jì)發(fā)行類REITs 84 只, 發(fā)行金額共計(jì)1523.44億元，平均優(yōu)先級(jí)票面利率為5.32%。

    本次發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與以往的類REITs在組織構(gòu)架、資產(chǎn)類型、收益分配等多方面有較大的差別：

    首先，由于持有項(xiàng)目公司股權(quán)，類REITs和公募REITs均為權(quán)益型和契約型產(chǎn)品，但類 REITs本質(zhì)為ABS，采取的是“ABS+私募基金”的交易結(jié)構(gòu)，即專項(xiàng)計(jì)劃通過持有私募基金份額或信托受益權(quán)獲取項(xiàng)目公司股權(quán)和債權(quán)，募集方式通常為私募，面向場外市場，流動(dòng)性較差，產(chǎn)品無法在二級(jí)市場交易，只能等到項(xiàng)目開放期回售或原始權(quán)益人回購方能退出，而REITs采取的是“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)，公募基金通過ABS直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)，省去了私募基金環(huán)節(jié)，結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單且節(jié)省一定費(fèi)用。公募REITs面向公眾廣泛募集資金，

基金發(fā)行安排和項(xiàng)目盡職調(diào)查對(duì)標(biāo)IPO要求，可在二級(jí)市場交易退出，流動(dòng)性較好。

    其次，類REITs的底層資產(chǎn)種類較為豐富，包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，其中絕大部分為辦公樓、商業(yè)中心和酒店等房地產(chǎn)項(xiàng)目，而公募REITs目前僅在基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行試點(diǎn)。

最后，類REITs通常存在優(yōu)先級(jí)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先級(jí)享受固定收益，次級(jí)享受剩余收益，整體來看債性更強(qiáng)；而公募REITs的收益取決于項(xiàng)目未來經(jīng)營分紅以及二級(jí)市場的資本利得，收益波動(dòng)性較大，更強(qiáng)調(diào)基金管理人對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營管理，股性特征更強(qiáng)，不過其中特許經(jīng)營類REITs現(xiàn)金流確定性較強(qiáng)，更接近于類REITs。